אילו פעולות יש לבצע לפני רכישת דירה וממה צריך להיזהר?

 

מטרתן של הבדיקות המקדמיות היא לאסוף את כל המידע הרלוונטי לדירה, הן מבחינה משפטית והן מבחינה הנדסית ותכנונית, וזאת על מנת לאפשר הערכה מושכלת של כדאיות העסקה.

 

יש לעיין בנסח הטאבו על מנת לבצע בדיקה קניינית ולעמוד על מצב רישום הזכויות בדירה. באמצעות נסח הטאבו ניתן לראות האם הזכויות בדירה רשומות כבעלות או כחכירה, ועל שם מי הזכויות נרשמו. כמו כן, בנסח הטאבו קיים תיעוד על עניינים ומגבלות מהותיות לגבי הדירה כגון היותו משועבד כתוצאה מהלוואת משכנתא, קיומן של הערות אזהרה לטובת צדדים שלישיים ועוד. ככל שבנסח הטאבו ישנו תיעוד שכזה, עלולות להיות לכך השלכות משפטיות כבדות משקל ומומלץ לפנות לייעוץ של עו"ד מוסמך.

 

לחילופין, בעבור דירה שאינה רשומה בטאבו ניתן לקבל אישור זכויות שהינו מסמך בעל תוקף משפטי הנותן מידע על אודות בעלי הזכויות בנכס, הערות, עיקולים, שעבודים, צווי מניעה הנוגעים לנכס ועוד. אישור זכויות יכול להיות מופק ע"י מנהל מקרקעי ישראל או ע"י חברה משכנת למנהל.

 

באופן מעשי, על רוכש הדירה לוודא בטרם רכישת הדירה כי:

• האדם שמעוניין למכור את הדירה הוא באמת הבעלים של הזכויות בדירה. לכאורה נראה כי מדובר בעניין בסיסי וקצת מיותר, אולם לאחרונה קיימת תופעה הולכת וגוברת של הונאה במכירת דירות על ידי נוכלים שמתחזים לבעלי דירות. נוכלים אלה מציגים בפני הרוכשים הפוטנציאלים תעודות ומסמכים מזויפים וכך מצליחים להערים עליהם. בכדי להקטין את הסיכון ליפול קורבן למזימה שכזו, רצוי לבקש מהמוכר להציג תעודה מזהה נוספת שתואמת את זהותו ו/או לפנות לשכנים שיוכלו לאמת את היות המוכר הבעלים של הדירה.

• בעל הזכויות בדירה שעליו רשומה הדירה אכן מסכים לעסקה. כאשר בעלי הדירה הינם בני זוג יש לוודא ששני בני הזוג מסכימים למכור את הדירה במסגרת העסקה המדוברת על מנת לא להיתקל בקשיים בשלב מאוחר יותר.

• אין לדירה אזהרת תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית) שמטרתה להסדיר את חיזוק המבנים הקיימים מפני רעידות אדמה ושבמסגרתה נקבעה המסגרת הסטטוטורית שתאפשר מתן היתרי בנייה מכוחה. למרות שפרויקט תמ"א 38 טומן בחובו יתרונות חזקים ביותר, הן כספיים והן בטיחותיים, הניסיון מלמד שבמהלך התוכנית מתעוררות לא מעט בעיות אשר מקשות על השלמתו, לרבות קשיים בירוקראטיים, תכנוניים וכלכליים. בנוסף, ככל שהושג הרוב הנדרש לביצוע הפרויקט, התוכנית תצא לפועל אף אם בעל דירה ספציפי בבניין מתנגד.

• אין הערת אזהרה הנוגעת להעברת הדירה. כך למשל, לעיתים הנכס מוחכר והזכויות זו נקנות למשך זמן קצוב ולא לצמיתות.

• תרשימי הנכס בעירייה/תשריט הבית המשותף (דהיינו, בניין דירות) תואמים את הדירה ואת גבולותיה. לדוגמה, יש לוודא כי אין חריגות בנייה בדירה ולא בוצעו פלישות, וכי כל תוספות הבנייה נבנו תוך קבלת ההיתרים הנדרשים. 

 

יש לבחון בקפדנות את טיבה הפיזי של הדירה, לרבות בדיקת התשתיות והקירות מחשש לרטיבות, נזילות ובעיות נוספות. כמו כן, יש לבדוק את תקינותם של המתקנים השונים שנשארים בדירה כגון ארונות, מקלחות ועוד, ולוודא שאין בהם תקלות או פגמים. לשם כך, מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ של בעלי מקצוע שיוכלו לתת חוות דעת מקצועית ומקיפה באשר לטיבה הפיזי של הדירה, תשתיותיה ותכולתה.

בנוסף, קיימת חשיבות רבה לכך שסביבת המגורים, אופי השכונה ומיקום הדירה יהיו מותאמים לצרכיו של רוכש הדירה. רצוי לערוך מספר ביקורים בדירה ובסביבתה, יחד עם קרובים או עם חברים בעלי ניסיון ברכישת דירות, הן בשעות היום והן בשעות הלילה. יש לעשות זאת על מנת למזער ככל הניתן את הסיכוי להיתקל בהפתעות בלתי רצויות בעתיד, למשל רעשים כתוצאה מתנועה סואנת, שכנים לא נחמדים וכו`.

 

על מנת לאמוד את שווי הדירה ולוודא שהמוכר אינו דורש מחיר מופרז בעבורה, יש לפנות לשמאי מקרקעין מוסמך, בין אם עובד עירייה ובין אם שמאי פרטי, אשר יהיה אחראי לבצע בדיקות מקצועיות שונות. כך למשל, השמאי יבדוק את תוכניות הבנייה של הדירה במטרה לזהות חריגות בנייה ויבחן אם קיימת תוכנית בניין עיר אשר עשויה להוביל לשינוי ייעודה של הקרקע בעתיד ולהשבחתו ובכך להביא לעליית שוויה של הדירה. ככל שיעלה שוויה, ייתכן כי בעל הזכויות בדירה יידרש לשלם היטל השבחה המהווה תשלום חובה לוועדה המקומית שאישרה את התוכנית.

בנוסף, מי שמעוניין לרכוש דירה צריך לבצע חישובים להערכת התקציב העומד לרשותו לשם קניית הדירה. יש לקחת בחשבון, מעבר למחיר הדירה עצמה, גם עלויות נלוות הכרוכות בתהליך כגון שכר טרחת בעלי המקצוע השונים שבהם ייעזרו לרבות שמאי ועורך דין, מס רכישה, עמלת תיווך, עלויות הובלה ועוד.

 

בנוסף, יש לקבל החלטה בעניין אופן גיוס הכספים הנדרשים כתמורה לדירה ולקבוע האם התשלום ייעשה מתוך ההון האישי, או לחילופין, יתבסס על מקורות מימון חיצוניים. ככל שהמעוניין לרכוש את הדירה יבקש לקחת הלוואה או משכנתא, עליו לבדוק תחילה האם הוא עומד בקריטריונים השונים של בנק המשכנתאות וכן בהנחיות בנק ישראל המגבילות את אחוז המימון שייעשה באמצעות המשכנתא ביחס לשווי הנכס. במקרה ויתברר כי ישנה זכאות למשכנתא, יש לקבל אישור עקרוני לקבלתה מהבנק ולבדוק מה ההיקף שיאושר ע"י הבנק. יתרה מזו, יש לבדוק מה יהיה גובהו של סכום ההחזר החודשי ולבחון האם מדובר בסכום ריאלי שהרוכש יוכל לעמוד בו בהתחשב בהוצאותיו ובהכנסותיו הצפויות לאורך זמן. נדגיש כי רצוי שלא לקבל את הצעת המשכנתא הראשונה אלא לבצע סקר שוק ולמצוא את העסקה הטובה ביותר.

חשוב לבחון גם את המשכנתא של מוכר הדירה, ככל שקיימת כזו, ולשאול אותו תוך כמה זמן הוא מתכוון להסיר את המשכנתא ובאיזו דרך, כלומר פירעון המשכנתא או גרירתה לנכס החלופי שהוא רוכש.

 

שלב המשא ומתן מתחיל ברגע שבו המעוניין לרכוש את הדירה הביע נכונות להתקדם בעסקה. הוא מלווה את שלב הבדיקות המקדמיות ובמרבית המקרים נמשך גם לאחריו. במסגרת המשא ומתן, הרוכש והקונה מנסים להגיע להסכמות באשר לפרטים השונים של העסקה, לרבות מחיר הדירה, תנאי התשלום ומועדיו, ומועד מסירת החזקה בדירה.

יש לציין כי במסגרת עסקת המכר יוטלו מיסים שונים על שני הצדדים. על רוכש הדירה לשלם מס רכישה ואילו על המוכר לשלם מס שבח על הרווח שעשה ממכירת הדירה ביחס למחיר שהוציא לרכישתה, וכן היטל השבחה כמפורט לעיל. על מנת להשלים את רישום הזכויות בדירה על שמו של הרוכש יש להציג אישור תשלום מס השבח על ידי המוכר, ולכן מומלץ לרוכש לקבל ממנו התחייבות מבעוד מועד שבה יצהיר על כוונתו ויכולתו הכלכלית לשלם את מס השבח.

 

לאחר סיום המשא ומתן והגעת הצדדים להסכמה עקרונית בדבר ההתקשרות בעסקה, נחתם ביניהם מסמך מקדים לחוזה הסופי אשר בו מצוינים כל הפרטים החיוניים הנוגעים לעסקה: פרטי הזיהוי של הנכס הנמכר, פרטי הזיהוי של שני הצדדים לעסקה, מחיר הדירה, מועדי התשלומים ומועד מסירת החזקה בדירה. יש להדגיש כי אין דרישת חתימה על זיכרון הדברים ואף מומלץ שלא לחתום עליו שכן היא עלולה להפוך את זיכרון הדברים לחוזה מחייב, דבר הכרוך בסיכונים לאור העובדה שהוא לא נערך על ידי עורך דין. עם זאת, חשוב לדעת כי זיכרון הדברים מהווה הוכחה לרצון של הצדדים להתקשר בחוזה מכר מחייב ולכן לפעמים לא ניתן לחזור ממנו, וביטולו עשוי לגרור תשלום של פיצויים כספיים לטובתו של הצד השני.

 

לאחר שסוכמו כל הפרטים האחרונים, נפגשים המוכר והרוכש יחד עם עורכי דינם לשלב החתימה על חוזה המכר. טרם מעמד חתימת החוזה, על הרוכש לעבור על הטיוטה הסופית של החוזה שכוללת את הנוסח הסופי כפי שגובש על ידי עורכי הדין מטעם שני הצדדים. מומלץ לא להשאיר עניינים פתוחים למעמד החתימה על מנת להגיע רגועים וממוקדים ככל הניתן.

 

***

לאור האמור לעיל, במסגרת עסקאות לרכישת דירות קיימת חשיבות רבה לשכור את שירותיו של עורך דין מוסמך שיוכל להוביל את התהליך המסורבל והארוך, במיוחד לנוכח העובדה שהעסקה כרוכה בסכומי כסף גבוהים. תפקידו של עורך הדין הוא ללוות את המעוניין לרכוש דירה משלב המשא ומתן ועד למעמד חתימת החוזה, ואף לבצע במקומו את הבדיקות המשפטיות החיוניות. עורך דין בעל ניסיון ומומחיות בעסקאות מקרקעין יקטין את הסיכוי לכך שרוכש הדירה ייחשף לסיכונים הכרוכים בהליך, ומשכך יוכל להעניק לו שקט נפשי ותחושת ביטחון. לפיכך, אנו ממליצים בחום לכל המעוניין לרכוש דירה לפנות לעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין עוד בטרם התחלת המשא ומתן.